未来10年北京房产投资：撑死胆大的，饿死胆小的

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北京房姐2021-05-18

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】粉丝问答

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提问：房姐你好，首次关注并咨询。 我和先生目前名下在京共两套房，一套市区学区房，一套天通苑大户型房子。半个月前刚把天通苑的房子卖掉，卖房也是一时冲动，现在有点后悔了。 希望房姐给予指导： 1、 天通苑西三区的房子，165平，售出价格为520万左右，前期一直出租。如果反悔，是否还有补救的措施；违约的话一般要承担多少违约金？或者怎么做才能让自己损失最小。现在后悔主要是觉得，没多少时间和精力去看房，而且这来回一折腾，中介费加上装修费杂七杂八的，又损失不少钱。 2、 如果最后协商解决不成，房子只能继续卖掉。请问，房姐，建议去哪里投资呢？ 原来天通苑房子已无贷款，市内学区房是15年买的，尚有100多万贷款未还完。手上资金700万+，年收入约100万左右。前期本来是打算再在同一个小区买一套，这样方便出租和打理，但又觉得真的好破好小，还需要添钱。700万大概只能买个和现在差不多的2居室。去别的小区吧，又不熟悉。去看过大兴附近的中铁华侨城和园的房子，但感觉那边发展前景不太好，一户一个电梯好浪费。 3、 如果拿到钱不去买房，拿在手里存银行吗？或者有其他更好的投资渠道吗？我们两个没有任何投资经验。 希望房姐给出建议。谢谢。

回答：你好，如果你经济实力雄厚，初步跨越了中产的圈层，有一定在本宅内的社交需求，是可以考虑置换的。天通苑你已经吃掉一波涨幅了，目前没有杠杆，利润没办法最大化。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是 周边无大型购物场所，周边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。 比较推荐望京 双井这2个板块，子弹700，建议直接入手总价1000左右的楼盘，你们的月供能力也不错。 未来还可以关注强二线城市，比如杭州 武汉 成都 重庆都是值得投资的城市。

提问：房姐，您好！一直看您的帖子，收获良多。目前持币选筹中，特来请教，希望可以得到您的指导，先谢过！ 我是京籍，现有一套首城国际三居室自住中。目前手上子弹800，想再购入一套不超过1000。纯投资保值，无学区要求，不自住，希望便于出租，打算持有6-10年。 最近去看了太阳宫UHN国际村，朝阳公园西路博雅园，丰台保利百合，以及现住的首城国际。首城90平二居及小三居均价已经超过9.5万，感觉是不是有点溢价了？ 想请教房姐：像我这样的情况，900-1000w投资保值，不自住，看重6-10年后的回报，当下以出租为目的，您推荐哪些板块哪些小区？非常非常感谢！

回答：1000w的预算投资，长期看需要考虑房子变现的难度问题，位置过偏的就别看了，1000w的房子加上未来的升值，可能不太好出手 ，1000w买青年路的三居相对好出手一些，比如华纺易城的大三居 还有一个思路就是买位置好的两居，比如望京的橄榄城、臻园或者双井的富力城，出租来说这几个位置都还算核心，租金也不差

提问：房姐好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，自由职业目前收入不稳定，基本无还贷能力，(因爱人在上一次婚姻内家庭购过房子，在四线城市，对方公积金贷款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭购房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有LH才能如您所说使用杠杆进行有价值购房投资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产重组，利益最大化，以投资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自住，选择孩子上学方便的楼盘即可，如此既有一定改善居住条件的空间也可自住保值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请房姐帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出售中，近期应该会出手，出售后打算纯投资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低，租售比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请房姐推荐适合的区域，户型，合适的价格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产重组和投资这方面

回答：1. 因为北京认房认贷，名下有一套，再看肯定是二套了。LH或者全款抵押的方式买都能加杠杆 2. 思路没问题 ，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保值都不错 3. 400内的标的 可以看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 。租售比都还不错，租金能抵一部分月供。 更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的

提问：新人首问——房姐您好，看您前期的建议主要以投资为主，聚焦在二手房，不知道您有没有关注近期开盘的新房。 我的情况是在世纪城有套小的学区房，孩子过几年去那边上学，第一套是商业贷款。由于第一套面积太小，今年想买第二套，主要是自住，想买个三居。追求居住舒适度和环境，由于手里钱不够在世纪城和四季青买稍大三居，因此前期关注石景山的新盘。原因是想找开车到世纪城30分钟内路程的房子。 目前关注华润长安九里、中海长安云尚。均价在6.8-7万。以及古城地铁边的中海和融创地块。均价据说7.5-8。 请您帮忙分析一下，我的情况适合买关注的这几个石景山新盘么？还是有其他更好的建议？不喜欢房龄超过15年的楼。谢谢

回答：投资角度石景山不如朝阳，但在自住需求和上班便利的情况下可以选， 这几个新盘中 海长安云尚>长安九里 另外中海寰宇天下的性价比也不错

提问：房姐好，重庆土著，看了你今天的文章，深感认同。 1.重庆未来3-5年的楼市价格走向？ 2.和成都相比，重庆缺乏高端接盘侠，未来两个城市的房价走势会出现什么样的差异？ 3.这两年重庆核心区新房价格一路走高，但远大新也不太认可，由于总价约束较为严重，选筹指向哪个板块哪种类型的物业？ 感谢房姐。

回答：1.重庆目前有局部行情，预计今年延续这个走势 2.现在的楼市表现和过去已经有了很大的变化，微观市场不再是整齐一块，观察复盘的频率、节奏也需要加快，不要说3-5年，能预估3个月左右就是超强的能力了 3.不缺，区别在于城市需要更多更好的产业，让普通人变得有钱，购买力需要层层托起，才能更好的实现高端的交易。 4.核心区两江四岸的次新房，尤其物业环境较好有地铁和商业配套

提问：房姐，现在商铺能买吗？有啥需要注意的事项吗？坐标，贵阳

回答：不需要承诺包租，能够长期、自然稳定出租，能有5%以上租售比的商铺，可以买。 对于普通人来说，5%是不错的保本理财收益； 对职业选手来说，如果能达到7%-8%，也是可以考虑的，但还有最关键的一条可做高贷款成数，利率8%以内。 出租的稳定性，出租的收益率； 现实中能满足任一条件的商铺，总比例很少。 贵阳花果园是全国容积率最高的前三楼盘片区，人流密集，有可能有这样的机会。 部分花果园可能，不代表整个贵阳都可能。

提问：您好，现在有一套小产权房，价值不超过100万，想卖掉作为首付款买一套大产权房。目标区域以潘家园桥为中心点半径3公里的范围内。请问您推荐哪个小区？我是首房首贷的资格，怎样在买房前把公积金余额取出增加首付呢？还有如您所说，怎样才能找到懂行的中介来真正为买家服务呢？一次问题较多，感谢您的回复。谢谢！

回答：这附近可以看看 10AM新坐标、潘家园X里、农光东里等，可选标的并不多。 之前有圈友分享过 “现在北京市管的公积金可以在过户之前提取，这样公积金账户上的钱就可以用作首付了，对很多同学来说可谓是一个福音。需要资料：网签合同编号 、密码、身份证和结婚证原件和复印件，填写101类型的公积金提取表。通过单位提取。” 可以试一下，但我并未核实。

提问：房姐您好，最近一直在关注您在星球里的各种问题的回答，之前也咨询过您一次非常幸运得到您的指点，但是随着最近的深入看房又有了新的问题希望可以得到您的指点。我和爱人都是北京人，预算一千买房后不住出租，租金用于在孩子学校附近租房，希望这次购买的房子可以保值以后考虑自住对小区有品质要求，不考虑南城。问题一:上次您建议看望京，东湖湾三期93平米1080和融科橄榄城三期108平米1010，这两个怎么选？望京区域还有推荐小区吗？问题二：我本人很喜欢万和城但是这个预算只能买89的小两居，凤凰城可以买双南向103的大两居，这两个小区想听您建议怎么选？第三个问题：就我目前的预算和需求，房姐还有没有其他的更好的思路，满足保值增值，好租的需求。希望房姐赐教

回答：1. 融科橄榄城升值效果会更好点。宝星国际、慧谷阳光、北纬40度也可以淘下 2. 这两个品质自住盘，保值属性偏弱。凤凰城如果是4期就选凤凰城 3. 还可以看看 珠江帝景、首城国际、苹果社区南区

提问：房姐你好，新人首问： 刚需一家三口自住，子弹150，目前社保满五年，工作地点在五道口，1、希望入小两居房，上班时间1h左右，不知有何建议？？ 2、婚后两人曾在济宁买房，女方主贷人，房本写两人名字，不知道卖了房子还完贷款男方是不是有贷款记录？ 多谢多谢！！

回答：1. 建议看回龙观霍营板块的二手，还有东小口两个新盘比挺合适 奥森one、奥海明月 可以重点关注下 2. 查一下征信记录，以上面有无体现为准

以上内容选自【北京房姐】 粉丝问答

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