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房培网梁家豪:房产中介过冬的“粮食”哪去了?

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发表于 2017-6-17 13:21:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
房培网梁家豪  2017-06-17
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近期,房地产市场进入周期性调整时段,楼市成交量大幅下滑,房产中介公司面临着如何保本盈利的问题。房产中介行业也是每次楼市调控的重灾区,楼市调控致使重资产经营的房产中介门店出现持续亏损,很多公司只能靠裁人关店来降低运营成本,那么房产中介过冬的“粮食”哪去了?

1,房产中介行业靠天吃饭,市场好时,收入较好,把大批收益用在拓展新区域和门店上,而一旦市场调控,马上就要面对整体亏损问题,因为公司把大部分盈利投在了拓展门店上,公司没有太多积蓄,出现亏损,只能裁人关店。

2,房产中介行业重资产经营,成本负担太重。房产中介行业大多靠店面采集房客来经营,而店面租金占成本比例较大,尤其是在市场旺季,为了抢占好的位置,不顾成本,高租金租店铺开门店。到了楼市调控期,店面租金较高,致使店面无法盈利,处于长期亏损状态,最终只能关店。


3,房产中介行业平常技能训练不够,团队建设不利。市场好时,靠楼市大批客户支持成交,获得业绩;楼市淡季时,要考验真功夫了,个人能力与团队作战水平达不到市场竞争支持,店面业绩就是问题了,解决不了淡季盈利问题,结果也是关店。

4,房产中介行业薪酬存在致命漏洞。这也是造成房产中介没有过冬的“粮食”最关键问题所在。

房产中介行业初期,影响行业发展的主要是外来公司,如21世纪,中原等。而这些公司初期进入国内和大陆时,薪酬多采用无底薪高提成或低底薪高提成,使行业萌芽发展期就留下了隐患。

国内房产中介运营也不规范,入门门槛较低,监管不利,造成行业恶性竞争,甚至很多公司直接靠高提成高底薪挖人。很多公司,为了预防自己公司人被挖走,也被迫涨薪酬。本来行业薪酬就有问题,高提成使得公司处在盈利边缘。迫于竞争,公司不得以又涨薪,使得公司盈利状况雪上加霜,公司大部分收益都用在发提成和房租上。

市场好时,是有些盈余,但盈利太低,一旦楼市进入淡季,门店亏损时,需要公司靠积累来扛时,但公司也很无奈,市场好时,收入大部分发提成了,没留什么积蓄。门店持续亏损,也只能靠关店,降低成本。
盈利积累很重要,楼市旺季要留好“粮食”,以应对楼市淡季。行业内部有个中介公司名字就叫“广积粮”,应该是应对淡季要靠过冬“粮食”深有体会的。

还有因为行业薪酬存在问题,市场好时,经纪人收入极高;市场差时,公司没有资金储备为员工提供太多福利保障,经纪人收入又极低,甚至基本生活费都是问题。极大的反差,使得经纪人也无法在淡季坚持下去,大批经纪人离职,店面空了,也只能关店。也就形成了,市场好时,大批从业人员涌入房产中介行业;楼市淡时,大批房产中介从业人员离开行业的怪相。

统观国内房产中介行业,上市公司寥寥无几,什么原因呢?盈利状况极差。前不久有家国内一流中介公司,想通过转让股权曲线上市,但因盈利较差,在市场旺季时段,盈利率不到3%,备受投资公司和投资人质疑,股权转让被搁浅。我们反过来想一想,国内一流经纪公司盈利尚且如此,何况中小中介公司了。那么,房产中介盈利差的原因是什么呢?归根结底,还是行业薪酬出了问题,员工提成比例太大,即薪酬惹的祸。

由此,我们也就明白了房产中介过冬“粮食”哪去了?所以,房产中介行业,不调整薪酬,不调整经营模式,难以解决行业盈利较低和难以应对楼市调控的现状!

(及时雨房培网近期将推出《门店高效运营4H》课程,重点研讨如何制定激励型盈利薪酬,从薪酬初期设计时,就要考虑公司盈利问题及淡季过冬的“粮食”储备问题。)



附:房产中介高管培训课程《门店高效运营4H》
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